欢迎访问北京房地产专业律师网!

商品房买卖中逾期办理房屋权证的归责原则

来源:           时间:2018/11/15 15:09:15

《中华人民共和国合同法》以严格责任作为一般归责原则,以过错责任为特殊规定。商品房买卖合同,一般亦应适用严格责任原则。开发商逾期协助业主办理产权转移的违约责任是否应适用严格责任原则?根据最高人民法院《若干问题的解释》第十八条规定,由于出卖人的原因,买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的,除当事人有特殊约定外,出卖人应当承担违约责任:(一)商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限;(二)商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的,自房屋交付使用之日起90日;(三)商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的,自合同订立之日起90日。该条司法解释中对“出卖人的原因”应理解为:认定“出卖人的原因”不宜简单以开发商是否具有过错作为判断依据,它是一个较为复杂的问题,只要开发商应尽办证义务而未尽,开发商即应承担违约责任,但对政府行政行为所造成的原因,法院从衡平合同双方利益的立法本意出发,应兼顾公平合理加以综合考虑。(四)根据《若干问题的解释》、《中华人民共和国合同法》相应规定及我国房地产市场的现状,以下原因应认定为非出卖人原因,即开发商可履行之抗辩理由。

第一、《若干问题的解释》颁布前政府行政行为所造成的第三人原因。由于权属登记相关法律规定滞后,政府相关权属登记管理制度长期相对不规范,由此形成因政府行政行为因素所造成的第三人原因。如测绘问题,1991年1月1日《城市房屋产权产籍管理暂行办法》规定,“城市房屋产籍应由县级以上地方人民政府行政主管部门统一管理,并建立健全房产档案和房产测绘的管理制度”,2001年6月1日《商品房销售管理办法》规定,开发商应当在商品房交付使用前,按项目委托具有房产测绘资格的单位实施测绘,测绘结果报房地产行政主管部门审核后用于房屋权属登记。因此,鉴于法律相应规定滞后的历史原因,作为开发商应完成的办证测绘义务在相关规范出台前实属行政主管部门的一项具体行政行为,审理时如脱离有关房地产市场的现状,简单归责于开发商责任,不尽合理,故因该类型第三人原因而导致逾期办证不应归责开发商。

第二、不可抗力原因。实践中对不可抗力原因的理解在于:一是原因系非开发商所能预见、避免或克服的;二是该不可抗力原因对于开发商履约已造成实质上的影响,即存在导致开发商无法履行办证义务的因果关系。

第三、买受人原因。当买受人存在不按约交付房款、拒不履行相应办证义务时,根据合同法关于不安抗辩权及同时履行抗辩权行使等之规定,开发商逾期办证具有相应的免责事由。

专家律师
  • 律师姓名:王国军律师
  • 执业机构:北京市鑫诺律师事务所
  • 办公地址:北京市西城区宣武门外大街10号庄胜广场中央办公楼北翼九层
  • 专家热线:13811092503
  • 传       真:010-83915959
  • E-mail   :13811092503@126.com
  • 服务内容:企业法律顾问、互联金融专项法律服务、重大疑难民商事诉讼、经济犯罪辩护

扫一扫,关注微信
随时随地为您提供免费法律咨询

Copyrights 2014 版权所有:北京房地产专业律师网 京ICP备05041109号

地址:北京市西城区宣武门外大街10号庄胜广场中央办公楼北翼九层   电话:13811092503 邮箱:13811092503@126.com